Baufinanzierung Rechner: kostenlose Excel Vorlage

1. Trage im Blatt Eingabe Kaufpreis, Eigenkapital, Darlehenssumme, Sollzins und Tilgungssatz ein. Beispiel: 350.000 € Kaufpreis, 70.000 € Eigenkapital, 280.000 € Darlehen.
2. Prüfe die Nebenkostenfelder und ergänze Grunderwerbsteuer, Notar und Makler. Bei 6,5 % Grunderwerbsteuer auf 350.000 € sind das bereits 22.750 €.
3. Wechsle zum Blatt Tilgungsplan und kontrolliere Rate, Zinsanteil und Tilgungsanteil pro Jahr. Bei 280.000 € zu 3,9 % und 2,0 % Tilgung liegt die Startrate bei 15.680 € pro Jahr.
4. Öffne das Blatt Vergleich und spiele zwei Varianten durch, etwa niedrige Rate mit längerer Laufzeit gegen höhere Rate mit schnellerer Entschuldung.
5. Nutze den Plan, um die Tragfähigkeit zu prüfen: Wenn 1.450 € Rate bei 3.200 € Nettoeinkommen schon 45 % binden, bleibt für Rücklagen wenig Luft.
6. Sieh dir das Blatt Anleitung an, wenn du die Felder der Reihe nach abarbeiten willst und die Logik der Berechnung noch einmal sauber nachvollziehen möchtest.

Die Kernrechnung ist schlicht: Darlehensbetrag × Sollzins plus Tilgung ergibt die Jahresrate. Bei 280.000 € Kredit, 3,9 % Sollzins und 2,0 % Anfangstilgung zahlst du 10.920 € Zinsen und 5.600 € Tilgung im ersten Jahr, zusammen also 16.520 € oder 1.376,67 € pro Monat.

Im Blatt Tilgungsplan sinkt der Zinsanteil mit jeder Zahlung, weil die Restschuld kleiner wird. Nach einem Jahr bleiben bei dieser Beispielrechnung noch 274.400 € offen; im zweiten Jahr fallen die Zinsen also schon auf 10.701,60 €.

Zins und tilgung auseinanderhalten

Viele rechnen nur mit der Rate und vergessen, dass ein niedriger Tilgungssatz die Restschuld lange hoch hält. Bei 1,0 % Tilgung statt 2,0 % läge die Anfangsrate im Beispiel nur bei 13.720 € pro Jahr, aber nach 10 Jahren hättest du grob 28.000 € mehr Restschuld.

Was die vorlage automatisch macht

Die Vorlage trennt Eingaben und Ergebnisse, damit du Sollzins, Tilgungssatz und Sondertilgung nicht in einer Zelle vermischst. So kannst du in wenigen Minuten prüfen, ob 1.450 € Monatsrate bei 3.200 € Nettoeinkommen tragfähig sind oder schon zu knapp kalkuliert ist.

Zur eigentlichen Finanzierung kommen beim Immobilienkauf regelmäßig Nebenkosten dazu. In vielen Ländern liegen 300.000 € Kaufpreis mit 6,5 % Grunderwerbsteuer, 1,5 % Notar und 3,57 % Makler bei 34.710 € Zusatzkosten; damit steigt der Kapitalbedarf auf 334.710 €.

Die Vorlage zeigt dir genau diesen Effekt, damit du nicht mit zu wenig Eigenkapital startest. Wenn du nur 50.000 € zurückgelegt hast, fehlen in diesem Beispiel noch 284.710 €, obwohl der Kaufpreis selbst „nur“ 300.000 € beträgt.

Eigenkapital richtig einordnen

Eigenkapital wirkt doppelt: Es senkt den Kreditbetrag und verbessert meist die Konditionen. Reduzierst du das Darlehen von 280.000 € auf 250.000 €, sparst du bei 3,9 % Sollzins im ersten Jahr rund 1.170 € Zinsen.

Warum ein genauer vergleich sinnvoll ist

Ein höheres Darlehen mit wenig Eigenkapital kann die Rate schnell drücken, aber die Gesamtkosten steigen. 30.000 € mehr Kredit kosten dich bei 3,9 % über 20 Jahre grob 23.400 € Zinsen zusätzlich, ohne dass die Wohnung größer wird.

Der teuerste Fehler ist fast immer eine zu optimistische Rate. Wer statt 2,0 % nur 1,0 % Tilgung wählt, spart im ersten Jahr bei 280.000 € Kredit zwar 2.800 € Rate, zahlt aber über die Laufzeit deutlich länger Zinsen und bindet Kapital unnötig.

Ein zweiter Fehler ist, die Nebenkosten nicht vollständig einzupreisen. Fehlen bei 300.000 € Kaufpreis rund 30.000 €, musst du sie später entweder aus Rücklagen nachschießen oder den Kredit erhöhen; beides verschlechtert die Rechnung sofort um mehrere tausend Euro.

Zu kleine tilgung

Bei 1,0 % Tilgung sinkt die Restschuld viel langsamer als viele erwarten. Gegenüber 2,0 % Tilgung kann die offene Summe nach 10 Jahren um etwa 25.000 € bis 30.000 € höher liegen, je nach Zinssatz und Sondertilgung.

Fehlende sondertilgung

Wer 5.000 € Sondertilgung pro Jahr in der Vorlage einträgt, sieht den Unterschied schwarz auf weiß. Über 10 Jahre sind das 50.000 € Zusatztilgung; selbst bei gleichem Zins reduziert das die Restschuld und verkürzt die Laufzeit spürbar.

Nach der Sondertilgung zeigt der Ratenkredit-Vergleich, wie stark sich Zinssatz, Tilgung und Laufzeit bei derselben Belastung unterscheiden.

Der stärkste Hebel ist fast immer die Tilgungshöhe. Erhöhst du bei 280.000 € Kredit die Anfangstilgung von 1,5 % auf 2,5 %, steigt die Anfangsrate von 15.120 € auf 17.920 € pro Jahr, also um 233,33 € pro Monat.

Zweiter Hebel ist die Sondertilgung. Wenn du statt 0 € jährlich 7.500 € zuschießt, verkürzt sich die Restschuld in vielen Fällen um einen ganzen Finanzierungsschritt; in der Vorlage siehst du den Effekt direkt im Blatt Tilgungsplan.

Hebel im vergleich

• Mehr Eigenkapital: 20.000 € weniger Kredit sparen bei 3,9 % rund 780 € Zinsen im ersten Jahr.
• Höhere Tilgung: 1 Prozentpunkt mehr Tilgung beschleunigt die Entschuldung deutlich, kostet bei 280.000 € aber auch 233,33 € mehr Monatsrate.
• Sondertilgung: 5.000 € pro Jahr reduzieren nach 10 Jahren die Restschuld um 50.000 € brutto.

Die beste Variante ist nicht immer die mit der niedrigsten Monatsrate. Für viele Haushalte ist eine etwas höhere Rate sinnvoller, wenn dadurch die Anschlussfinanzierung 5 bis 10 Jahre früher fällig wird und die Restschuld spürbar kleiner bleibt.

Gerade die jährliche Sondertilgungsberechnung zeigt dann, wie stark sich zusätzliche Zahlungen auf Restschuld und Laufzeit auswirken.