Eigenkapitalrechner Immobilie: Gratis Excel Vorlage

1. Schritt 1 — Öffne das Tabellenblatt Objektdaten und prüfe die Beispielobjekte. Lege für jedes zu prüfende Objekt eine eigene Zeile an.
2. Schritt 2 — Trage Objektname, Stadt und Bundesland ein, damit du die Varianten später im Dashboard eindeutig wiederfindest.
3. Schritt 3 — Erfasse den Kaufpreis in Euro und hinterlege die zutreffenden Prozentsätze für Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler. Bei 520.000 € und 3,50 % Grunderwerbsteuer ergibt das 18.200,00 €.
4. Schritt 4 — Gib dein tatsächlich verfügbares Eigenkapital ein. Verwende dafür nicht automatisch dein gesamtes Bankguthaben, wenn beispielsweise 15.000 € als Notreserve bleiben sollen.
5. Schritt 5 — Kontrolliere die berechneten Spalten Nebenkosten gesamt, Gesamtkosten, EK-Quote und Darlehensbedarf. Ändere diese Ergebnisfelder nicht manuell.
6. Schritt 6 — Öffne das Dashboard und vergleiche die Objekte nach Gesamtkosten, Eigenkapital und Finanzierungsbedarf. Abbildung 2 zeigt die verdichtete Auswertung.
7. Schritt 7 — Lies im Tabellenblatt Anleitung die Hinweise zur Eingabe und übertrage anschließend die realistischen Werte in deine Finanzierungsanfrage. Abbildung 3 zeigt die Nutzungshinweise der Datei.

Vom Kaufpreis zu den Nebenkosten

Der Kaufpreis ist nur der erste Baustein. Die Vorlage berechnet jede Kostenart als Kaufpreis multipliziert mit dem eingetragenen Prozentsatz und addiert anschließend Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler zu den gesamten Nebenkosten. Bei einer Immobilie für 520.000 € in Bayern mit 3,50 % Grunderwerbsteuer, 1,50 % Notarkosten, 0,50 % Grundbuchkosten und 3,57 % Maklerkosten entstehen 18.200,00 € + 7.800,00 € + 2.600,00 € + 18.564,00 € = 47.164,00 €.

In den Beispieldaten können die Prozentsätze je Objekt unterschiedlich hinterlegt werden. Für die Rechnung ist entscheidend, dass du beim Makler nur den tatsächlich vereinbarten Käuferanteil einträgst; 3,57 % entsprechen bei 520.000 € genau 18.564,00 €. Die Gesamtkosten betragen in diesem Beispiel 567.164,00 €.

Eigenkapitalquote und Darlehensbedarf

Die Eigenkapitalquote wird aus Eigenkapital geteilt durch Gesamtkosten berechnet. Bei 120.000 € Eigenkapital und 567.164,00 € Gesamtkosten ergibt sich 120.000 € / 567.164,00 € = 21,16 %. Der Darlehensbedarf beträgt 567.164,00 € - 120.000 € = 447.164,00 €.

Diese Sicht ist für die Finanzierung aussagekräftiger als der Vergleich des Kaufpreises allein. Ein Objekt für 385.000 € mit 90.000 € Eigenkapital kann wegen 6,50 % Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen einen höheren relativen Finanzierungsbedarf haben als ein vermeintlich teureres Objekt in Bayern. Ich würde deshalb immer zuerst die Gesamtkosten und erst danach den Kaufpreis vergleichen.

Was du in den drei Tabellenblättern findest

Abbildung 1 zeigt Objektdaten mit den Spalten von Nr. und Objekt bis Status; gelb hinterlegte Eingaben stehen den berechneten Euro- und Prozentwerten gegenüber. Abbildung 2 zeigt das Dashboard für den Vergleich, während Abbildung 3 im Tabellenblatt Anleitung die Bedeutung der Eingaben erklärt. Die Vorlage ist damit ein Szenariorechner, kein vollständiger Tilgungsplan.

Grunderwerbsteuer nach Bundesland

Die Grunderwerbsteuer richtet sich in Deutschland nach dem Bundesland und wird grundsätzlich auf den notariell beurkundeten Kaufpreis erhoben. 2026 gelten beispielsweise 3,50 % in Bayern, 5,00 % in Baden-Württemberg, 5,50 % in Hamburg, 6,00 % in Berlin und 6,50 % in Nordrhein-Westfalen. Bei 410.000 € Kaufpreis entstehen in Berlin 24.600,00 € Grunderwerbsteuer, in Bayern wären es 14.350,00 €.

Die Vorlage übernimmt keinen festen Einheitssatz, sondern enthält je Objekt ein Feld für GrESt-Satz (%) und den daraus berechneten Eurobetrag. Das ist fachlich sinnvoller als ein pauschaler Wert: Bei 520.000 € beträgt der Unterschied zwischen 3,50 % und 6,50 % bereits 15.600,00 €.

Notar, Grundbuch und Makler

Für Notar und Grundbuch werden in Immobilienrechnungen häufig rund 1,50 % beziehungsweise 0,50 % des Kaufpreises angesetzt. Bei 350.000 € sind das 5.250,00 € Notarkosten und 1.750,00 € Grundbuchkosten, zusammen 7.000,00 €. Die tatsächliche notarielle Abrechnung richtet sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und kann vom Planwert abweichen.

Bei einem Maklergeschäft mit Verbrauchern darf die Käuferseite nach §§ 656c und 656d BGB grundsätzlich nicht mehr als die Hälfte der Maklerprovision tragen. 3,57 % inklusive Umsatzsteuer sind ein verbreiteter Rechenwert, aber keine gesetzliche Standardprovision; bei 495.000 € wären das 17.671,50 €. Trage deshalb den vertraglich vereinbarten Käuferanteil ein und nicht automatisch einen Internet-Richtwert.

Steuerliche Einordnung des Eigenkapitals

Eigenkapital selbst ist keine Ausgabe, die du steuerlich absetzen kannst. Bei einer vermieteten Immobilie können dagegen beispielsweise Schuldzinsen und die AfA auf den Gebäudeanteil steuerlich relevant sein; der Kaufpreis für Grund und Boden wird nicht abgeschrieben. Das Excel-Blatt berechnet bewusst nur den Kapitalbedarf und keine Einkommensteuer, AfA oder Umsatzsteuer.

Der erste Fehler: Nur den Kaufpreis finanzieren

In Beratungsgesprächen sehe ich häufig eine Finanzierung mit 500.000 € Kaufpreis und 100.000 € Eigenkapital, obwohl die Nebenkosten nicht eingerechnet wurden. Bei 5,50 % Grunderwerbsteuer, 1,50 % Notar, 0,50 % Grundbuch und 3,57 % Makler kommen 55.350,00 € hinzu. Der reale Kapitalbedarf beträgt 555.350,00 €; werden nur 100.000 € eingesetzt, muss das Darlehen 455.350,00 € statt vermeintlich 400.000 € betragen.

Bei einem Sollzins von 3,80 % entsprechen 55.350,00 € zusätzlicher Finanzierung anfangs rund 2.103,30 € Jahreszins. Die Vorlage macht diesen Betrag nicht als Zins aus, zeigt aber den höheren Darlehensbedarf sofort in der Spalte Darlehensbedarf (€).

Der zweite Fehler: Das gesamte Guthaben als Eigenkapital ansetzen

Wer 150.000 € auf dem Konto hat und die komplette Summe einsetzt, besitzt nach dem Notartermin keine Liquiditätsreserve. Bei 4.500 € monatlichen Haushaltsausgaben wären sechs Monatsausgaben 27.000,00 €; realistisch verfügbar wären dann 123.000,00 €. Bei 550.000 € Gesamtkosten sinkt die EK-Quote dadurch von 27,27 % auf 22,36 %.

Trage in der Spalte Eigenkapital daher den Betrag ein, den du tatsächlich in die Transaktion geben willst. Ich bevorzuge eine separate Notreserve, weil eine defekte Heizung für 12.000 € oder eine vorübergehende Einkommenslücke sonst direkt einen teuren Dispokredit auslösen kann.

Der dritte Fehler: Regionale Steuern vertauschen

Ein Ansatz von 3,50 % für jedes Bundesland verfälscht die Gegenüberstellung. Bei 400.000 € Kaufpreis fehlen zwischen Bayern mit 14.000,00 € und Nordrhein-Westfalen mit 26.000,00 € bereits 12.000,00 €. Prüfe deshalb jede Zeile in Objektdaten und kontrolliere im Dashboard, ob ein günstiger Kaufpreis durch höhere Nebenkosten kompensiert wird.

After checking the purchase price against regional taxes, the same figures can be carried into the property return calculator, where the total cash requirement and net yield become visible at a glance.

Eigenkapital gezielt einsetzen

Der direkteste Hebel ist zusätzliches Eigenkapital, aber nicht um den Preis einer leeren Rücklage. Bei 600.000 € Gesamtkosten reduziert eine Erhöhung von 100.000 € auf 130.000 € den Darlehensbedarf von 500.000 € auf 470.000 €. Bei 3,80 % Sollzins entspricht das zunächst rund 1.140,00 € weniger Jahreszins, sofern die Bank den gleichen Zinssatz anbietet.

Trage beide Varianten als separate Objekte oder Szenarien in der Spalte Eigenkapital (€) ein. So siehst du nicht nur die höhere EK-Quote von 16,67 % beziehungsweise 21,67 %, sondern auch den konkreten Unterschied beim Finanzierungsbedarf.

Kaufpreis und Nebenkosten gemeinsam verhandeln

Ein Preisnachlass wirkt auf den Kaufpreis und meist auch auf mehrere prozentuale Nebenkosten. Sinkt ein Kaufpreis von 520.000 € um 20.000 € auf 500.000 € und bleiben die vier Kostensätze zusammen bei 9,07 %, sinken die Nebenkosten rechnerisch um weitere 1.814,00 €: Der Gesamtvorteil beträgt dann 21.814,00 € statt nur 20.000,00 €.

Lege den ursprünglichen und den verhandelten Preis in zwei Zeilen von Objektdaten an. Das Dashboard zeigt dir, ob die Preisreduktion tatsächlich mehr bewirkt als ein vermeintlich günstigeres Objekt mit höherem Grunderwerbsteuersatz.

Makleranteil und Finanzierungsstruktur prüfen

• Bei 450.000 € Kaufpreis spart ein um 0,50 Prozentpunkte niedriger Käuferanteil 2.250,00 €.
• Eine Sondertilgung von 10.000 € senkt bei 3,80 % Sollzins den anfänglichen Jahreszins rechnerisch um 380,00 €.
• Eine längere Zinsbindung kann Planungssicherheit erhöhen, kostet aber häufig einen Zinsaufschlag; dieser ist in dieser Vorlage nicht enthalten.

Diese drei Punkte gehören in die Finanzierungssimulation der Bank, während die Excel-Datei den einmaligen Kapitalbedarf sauber vorbereitet. Für die erste Entscheidung ist die klare Trennung von Kaufpreis, Nebenkosten und Eigenkapital wichtiger als eine scheinbar genaue Monatsrate.

The next step is to compare that financing setup with the expected rental income using a rental calculation template.