Immobilien Rendite Rechner: Gratis Excel Vorlage

1. Trage im Blatt Eingabe & Objekte je Immobilie die Stammdaten ein. Dazu gehören Kaufpreis, Nebenkosten, Eigenkapital, Darlehen, Miete und laufende Kosten.
2. Ergänze im Blatt Finanzierung & Steuer die Zins- und Tilgungswerte. Hier legst du fest, wie hoch der Sollzins ist und wie stark das Darlehen jährlich sinkt.
3. Prüfe im Blatt Übersicht & Dashboard die grafische Auswertung. Dort siehst du, welches Objekt bei gleichem Einsatz den besseren Ertrag liefert.
4. Vergleiche Bruttorendite, Nettorendite und Cashflow mit deinen Zielwerten. Wenn ein Objekt nur bei 3,0 % Leerstand funktioniert, ist das deutlich risikoreicher als eines mit Puffer.
5. Nutze das Blatt Anleitung, um die Felder in der richtigen Reihenfolge zu befüllen. Das spart Zeit, wenn du mehrere Angebote parallel prüfst.
6. Ändere einzelne Annahmen wie Miete oder Instandhaltung und beobachte, wie stark sich das Jahresergebnis verschiebt. Schon 50 € mehr Monatsmiete machen 600 € pro Jahr aus.
7. Speichere die Datei pro Objektgruppe getrennt, wenn du etwa Wohnung, Doppelhaushälfte und Mehrfamilienhaus vergleichen willst. So bleibt die Auswertung sauber und nachvollziehbar.

Die zentrale Logik ist einfach: Du setzt den jährlichen Nettoertrag ins Verhältnis zu deinen gesamten Anschaffungskosten. Bei 320.000 € Kaufpreis, 25.000 € Nebenkosten und 80.000 € Eigenkapital rechnet die Vorlage zuerst die Gesamtkosten von 345.000 € aus. Wenn die Jahreskaltmiete 11.400 € beträgt und 1.200 € nicht umlagefähige Kosten, 1.200 € Instandhaltung und 420 € Hausverwaltung anfallen, bleiben 8.580 € vor Finanzierungseffekt übrig.

Bruttorendite und Nettorendite

Die Bruttorendite ergibt sich aus 11.400 € geteilt durch 320.000 €, also 3,56 %. Die Nettorendite basiert auf dem Jahresnettoertrag von 8.580 € geteilt durch 345.000 € und liegt bei 2,49 %. Genau diese Differenz zeigt dir, ob ein Objekt nur auf dem Papier gut aussieht oder auch nach Kosten trägt.

Cashflow aus Zins und Tilgung

Beim Darlehen über 265.000 € mit 3,8 % Sollzins und 2,5 % Tilgung liegt die anfängliche Jahresbelastung bei 16.925 € für Zins und Tilgung zusammen. Zieht man die 8.580 € operativen Ertrag ab, bleibt ein negativer Cashflow von 8.345 € vor Steuer. Die Vorlage zeigt dir damit sehr deutlich, ob du die Finanzierung aus deinem freien Einkommen stemmen kannst oder ob die Rate zu hoch ist.

Im zweiten Objekt mit 590.000 € Kaufpreis, 45.000 € Nebenkosten und 150.000 € Eigenkapital ist der Hebel noch stärker. Bei 1.650 € Monatsmiete und 3,6 % Zins genügt ein kleiner Fehler bei Leerstand oder Instandhaltung, um aus einem scheinbar guten Deal einen Liquiditätsfresser zu machen. Genau deshalb rechnet die Datei mit mehreren Kennzahlen und nicht nur mit einer einzigen Renditezahl.

Für private Vermietung ist vor allem wichtig, dass du Mieteinnahmen in der Einkommensteuer erklärst und die Werbungskosten gegengerechnet werden. Bei 8.580 € Jahresertrag und beispielsweise 3.200 € Zinsanteil kannst du den Zinsaufwand grundsätzlich als Kosten gegenrechnen; bei einem persönlichen Steuersatz von 35 % sinkt die Steuerlast um 1.120 €. Der gleiche Ertrag führt also nicht automatisch zu 8.580 € frei verfügbarem Geld.

Steuerwirkung am Beispiel

Wenn aus den 8.580 € operativem Überschuss 3.200 € Zinsen und weitere 1.200 € steuerlich anerkannte Kosten herausfallen, bleiben 4.180 € steuerpflichtig. Bei 35 % Steuersatz sind das 1.463 € Einkommensteuer, sodass nach Steuer 2.717 € übrig bleiben. Die Vorlage zeigt diesen Effekt als Cashflow nach Steuer separat an, damit du nicht nur die Rechnung vor Steuer siehst.

Abschreibung und Fristen

Für vermietete Wohnimmobilien ist die AfA nach § 7 EStG relevant. Wenn du etwa 300.000 € Gebäudeanteil statt 345.000 € Gesamtkosten ansetzen kannst und 2 % lineare AfA unterstellst, ergibt das 6.000 € Abschreibung pro Jahr. Das reduziert den steuerlichen Gewinn, obwohl es keine Auszahlung ist, und genau diese Trennung macht die Vorlage in der Jahresauswertung sichtbar.

Wichtig ist außerdem die saubere Dokumentation nach GoBD, wenn du Belege, Zinsbescheinigungen und Nebenkosten digital ablegst. Wer bei 3 Objekten monatlich 15 Belege verliert, sucht am Jahresende schnell 45 Unterlagen; bei 10 Minuten je Beleg sind das 7,5 Stunden Nacharbeit. Die Vorlage kann diese Belege nicht archivieren, aber sie zwingt dich mit klaren Eingabefeldern zu einer sauberen Zahlenbasis.

Der teuerste Fehler ist, nur auf die Bruttomiete zu schauen. Bei 1.650 € Monatsmiete klingt ein Objekt stark, aber wenn 110 € Verwaltung, 150 € Instandhaltung und 3 % Leerstand dazukommen, schrumpft der jährliche Nettoertrag um 3.120 €. Wer das übersieht, rechnet sich leicht 2 bis 3 Prozentpunkte Rendite schön.

Zu optimistische Leerstandsquote

Schon ein Sprung von 2 % auf 6 % Leerstand kostet bei 950 € Monatsmiete 456 € pro Jahr. Bei mehreren Wohnungen summiert sich das schnell: Drei Einheiten mit je 950 € Miete verlieren dann 1.368 € jährlich. Die Vorlage macht diese Quote als eigene Eingabe sichtbar, damit du nicht versehentlich mit Vollvermietung kalkulierst.

Finanzierung zu knapp angesetzt

Ein zweiter Fehler ist, Zins und Tilgung zu niedrig anzunehmen. Wenn du bei 265.000 € Darlehen mit 3,0 % statt 3,8 % rechnest, sieht die Rate um 2.120 € pro Jahr besser aus. Das klingt klein, ist aber bei knapper Liquidität der Unterschied zwischen tragfähigem Objekt und monatlichem Zuschussgeschäft.

Der dritte Klassiker ist, die Nebenkosten des Kaufs zu ignorieren. Bei 25.000 € Kaufnebenkosten auf 320.000 € Kaufpreis fehlen dir real 25.000 € Liquidität, obwohl das Objekt wirtschaftlich gleich bleibt. Genau deshalb steht in der Vorlage die Gesamtkosten-Spalte direkt neben Eigenkapital und Darlehen, damit du den tatsächlichen Kapitalbedarf nicht unterschätzt.

Zur gleichen Prüfung gehört auch der Tilgungsplan für das Darlehen, damit du neben der Gesamtkosten-Spalte auch siehst, wie sich Rate, Zins und Restschuld über die Jahre entwickeln.

Die stärksten Hebel sind meist Miete, Zins und Eigenkapitalquote. Erhöhst du die Monatsmiete von 950 € auf 1.000 €, kommen 600 € pro Jahr dazu. Bei unveränderten Kosten steigt der Nettoertrag genauso um 600 €, und genau diese Wirkung sieht man in der Renditeformel sofort.

Zins und Tilgung sauber gegeneinander prüfen

Senkt sich der Sollzins von 3,8 % auf 3,4 %, spart das bei 265.000 € Darlehen 1.060 € Zinsen pro Jahr. Hebst du im Gegenzug die Tilgung von 2,5 % auf 3,0 % an, steigt die Anfangsbelastung zwar, aber die Restschuld sinkt schneller. Die bessere Lösung hängt davon ab, ob du kurzfristig Liquidität oder langfristig Schuldenabbau priorisierst.

• Mehr Miete: +50 € pro Monat = +600 € pro Jahr.
• Niedrigerer Zins: 0,4 Prozentpunkte weniger auf 265.000 € = rund 1.060 € Ersparnis pro Jahr.
• Höhere Tilgung: mehr Monatsrate, aber schneller sinkende Restschuld und weniger Zinslast über die Laufzeit.

In der Vorlage trägst du diese Hebel direkt im Abschnitt Finanzierung ein und siehst im Dashboard sofort, ob ein Objekt auch nach der Anpassung noch trägt. Wer die Zahlen vor dem Kauf durchrechnet, verhindert teure Bauchentscheidungen.

Wer die Zahlen vor dem Kauf vorrechnet, ergänzt die Ertragsübersicht für die laufenden Einnahmen und Ausgaben, damit die Tragfähigkeit nicht nur über die Finanzierung, sondern auch über den späteren Überschuss belastbar bleibt.