Anschlussfinanzierung kostenlose Excel Vorlage

1. Trage im Blatt Eingabe deine Restschuld, den aktuellen Sollzins, das neue Angebot und die gewünschte Tilgung ein. Die Werte stehen jeweils in eigenen Zeilen, damit du nichts in Formeln überschreibst.
2. Ergänze die Zinsbindung, die letzte Rate und optional eine Sondertilgung. So kann die Vorlage nicht nur die Startrate, sondern auch den Verlauf bis zur Ablösung rechnen.
3. Öffne das Blatt Vergleich_Anschlussfinanzierung und prüfe mehrere Angebotsvarianten nebeneinander. Dort siehst du, wie sich 3,10 %, 3,40 % oder 3,80 % auf Rate und Zinskosten auswirken.
4. Schau dir im Blatt Auswertung die zentrale Kennzahl an: Monatsrate, Gesamtzins, Restschuld und Laufzeit. Das ist die Stelle, an der aus einzelnen Eingaben eine finanzielle Entscheidung wird.
5. Nutze das Blatt Hinweise, wenn du Begriffe wie Sollzins, Effektivzins, Tilgung oder Sondertilgung noch einmal sauber einordnen willst. Das spart Fehlinterpretationen bei Vertragsangeboten.
6. Rechne zum Schluss zwei Szenarien durch, etwa 3,40 % Zins mit 2 % Tilgung und 3,75 % Zins mit 3 % Tilgung. Erst der direkte Vergleich zeigt dir, welches Angebot wirklich günstiger ist.

Bei einer Anschlussfinanzierung geht es fast immer um dieselbe Rechenlogik: Du hast eine Restschuld, darauf kommt ein neuer Sollzins, dazu ein Tilgungssatz, und daraus ergibt sich die neue Monatsrate. Bei 320.000 € Restschuld, 3,40 % Sollzins und 2,00 % Tilgung liegt die Annuität bei 5,40 % von 320.000 €, also 17.280 € im Jahr oder 1.440 € im Monat.

Der Unterschied zwischen Zins und Tilgung ist entscheidend. In den ersten zwölf Monaten entfallen bei 320.000 € und 3,40 % Zins rund 10.880 € auf Zinsen, die restlichen 6.400 € auf Tilgung. Genau deshalb ist ein Angebot mit 3,10 % Zins nicht nur „etwas günstiger“, sondern senkt die jährliche Zinslast in diesem Beispiel um 960 €.

Warum der Zinssatz allein nicht reicht

Ein niedrigerer Zinssatz kann durch eine niedrigere Tilgung wieder aufgezehrt werden. Wenn du statt 2,00 % nur 1,50 % tilgst, fällt die Rate bei 320.000 € und 3,40 % Zins auf 4,90 % der Restschuld, also 15.680 € im Jahr oder 1.306,67 € im Monat. Die Rate wirkt kleiner, aber die Restschuld sinkt langsamer und die Anschlussfinanzierung wird später teurer.

Wo du das in der Vorlage prüfst

Im Blatt Eingabe trägst du die Ausgangswerte ein, im Blatt Vergleich_Anschlussfinanzierung die Alternativen. SUMME und Prozentformeln sorgen dafür, dass du sofort siehst, ob ein Angebot mit 0,30 Prozentpunkten weniger Zins dir über ein Jahr 960 € spart oder ob eine höhere Tilgung den größeren Effekt bringt.

Für die private Anschlussfinanzierung selbst gibt es keine eigene Steuer auf den Kredit, aber die Finanzierungskosten können im Kontext der Vermietung relevant sein. Wenn du eine vermietete Wohnung finanzierst, sind Schuldzinsen als Werbungskosten nach § 9 EStG abziehbar; bei 10.880 € Jahreszinsen und 3.000 € weiteren Kosten senkst du den steuerpflichtigen Überschuss also um 13.880 €.

Bei selbst genutztem Wohneigentum sieht es anders aus: Dann gibt es in der Regel keinen Werbungskostenabzug für die Zinsen. Genau deshalb ist es wichtig, in der Vorlage sauber zwischen Eigennutzung und Vermietung zu trennen, weil 1.000 € Zinsbelastung steuerlich entweder vollständig wirken oder gar nicht.

Effektivzins, Sollzins und Vertragsvergleich

Der Effektivzins ist für den Vergleich oft wichtiger als der reine Sollzins, weil er Nebenkosten einbezieht. Wenn zwei Angebote beide 3,40 % Sollzins haben, aber das eine 1.500 € Bereitstellungs- und Bearbeitungskosten enthält, kann der effektive Jahreszins merklich höher liegen. Bei 320.000 € Darlehen verteilen sich 1.500 € Nebenkosten auf die Gesamtlaufzeit und machen den Vergleich im Alltag schnell um einige hundert Euro pro Jahr ungenau, wenn du nur auf den Sollzins schaust.

Fristen und Umschuldung

Wichtig ist auch die Kündigungs- und Ablösefrist. Läuft die Zinsbindung aus, solltest du das neue Angebot rechtzeitig festziehen, damit keine teure Zwischenfinanzierung nötig wird. Wer bei 320.000 € Restschuld einen Monat zu spät reagiert und für diesen Monat 4,20 % statt 3,40 % zahlt, verliert allein rund 213 € Zinsdifferenz pro Monat.

Der teuerste Fehler ist, nur die Monatsrate zu vergleichen und die Laufzeit auszublenden. Eine scheinbar günstige Rate von 1.280 € kann bei 1,50 % Tilgung am Ende deutlich teurer sein als 1.440 € mit 2,00 % Tilgung, weil die Restschuld langsamer sinkt. Über zehn Jahre kann der Unterschied bei 320.000 € schnell 15.000 € bis 25.000 € an zusätzlicher Zinslast ausmachen.

Fehler 1: Zu wenig Tilgung

Wenn du statt 2,00 % nur 1,00 % tilgst, zahlst du bei 320.000 € und 3,40 % Sollzins zwar nur 1.173,33 € im Monat, aber du tilgst im ersten Jahr nur 3.200 €. Gegenüber 2,00 % Tilgung fehlen dir 3.200 € Rückführung pro Jahr, und genau diese Summe bleibt dir für die nächste Finanzierung länger erhalten. Die Vorlage zeigt diesen Effekt, weil sie Rate und Restschuld nebeneinander ausweist.

Fehler 2: Angebote ohne Nebenkosten vergleichen

Wer nur auf den Nominalzins schaut, übersieht oft Bereitstellungszinsen, Schätzkosten oder Kontoführungsgebühren. Schon 12 € Kontoführungsgebühr im Monat sind 144 € pro Jahr, bei 10 Jahren also 1.440 €. Im Vergleichsblatt fällt so ein Posten sofort auf, statt im Kleingedruckten unterzugehen.

Fehler 3: Zu spät umschulden

Wenn du ein neues Angebot erst nach Ablauf der Frist suchst, landest du schnell in einer teuren Übergangsphase. Bei 320.000 € und einem Zwischenzins von 4,50 % statt 3,40 % kostet dich jeder Monat rund 293 € mehr Zins. Genau deshalb arbeitet die Vorlage mit klaren Eingabefeldern für Restschuld, Zinsende und Anschlussangebot.

Für die nächste Umschuldung lässt sich parallel ein Ratenkredit-Vergleich anlegen, um das Anschlussangebot direkt neben Restschuld und Zinsende zu prüfen.

Der stärkste Hebel ist fast immer die Tilgung. Erhöhst du bei 320.000 € Restschuld die Tilgung von 2,00 % auf 3,00 %, steigt die Monatsrate bei 3,40 % Sollzins von 1.440 € auf 1.706,67 €, also um 266,67 €. Dafür sinkt die Restschuld schneller, und du sparst bei gleicher Zinsbindung über mehrere Jahre oft fünfstellige Beträge an Zinsen.

Hebel 1: Sondertilgung

Eine jährliche Sondertilgung von 10.000 € wirkt direkt auf die Restschuld. Wenn du diese Summe jedes Jahr zusätzlich leistest, sinkt die verbleibende Darlehenssumme nach fünf Jahren um 50.000 € schneller, abgesehen von den eingesparten Zinsen. In der Vorlage trägst du die Sondertilgung als eigene Position ein und siehst sofort die Wirkung auf die Restschuld.

Hebel 2: Zinsbindung klug wählen

Eine längere Zinsbindung kostet oft einen kleinen Aufschlag, schafft aber Planungssicherheit. Wenn ein 10-Jahres-Angebot bei 3,20 % liegt und das 15-Jahres-Angebot bei 3,45 %, kostet dich der Aufschlag auf 320.000 € zunächst rund 800 € mehr Zinsen pro Jahr. Wenn dir die Rate wichtig ist, kann sich das wegen der Stabilität trotzdem lohnen; wenn du flexibel bleiben willst, ist die kürzere Bindung meist günstiger.

• Gib den Zins als Dezimalzahl ein, damit die Formel korrekt rechnet.
• Vergleiche immer mindestens zwei Tilgungssätze, zum Beispiel 2,00 % und 3,00 %.
• Prüfe bei jedem Angebot, ob die Nebenkosten im Effektivzins sichtbar sind.

Für die Einordnung der monatlichen Rate und der gesamten Belastung passt dazu ein Baufinanzierungsrechner.